在江西省南昌市青山湖区的城东核心商务圈，高楼环绕，地铁穿行，商业广场随处可见。很难想象，10年前这里还是农房低矮、街巷狭窄的城中村。伴随城市化进程的推进，这片土地迎来新生，新的挑战也随之出现。
“我们以前总觉得有物业就有收入，没想到市场一变，‘铁饭碗’也会破。”永人村党支部书记谢文凯说。密集人口、复杂商业业态、不规范合同和层层转租的二房东网络，让管理难题接踵而来，曾经简单的收租日子几乎走到了尽头。
2015年，永人村将爱购时尚广场出租并将经营权外包时，坚信“每年固定收租304万元，是稳赚不赔的买卖”。但随着市场变化，运营方陷入困境，租金拖欠累计达数百万元。租金收不回，不仅影响村集体收入，更侵蚀村民的信任。“那段时间每天都在算账，怕钱打水漂，村民的质疑声也越来越多。”谢文凯说。永人村的困境并非个例，而是青山湖区城中村集体资产管理的缩影。
“问题越积越多，沉没成本越来越高。”青山湖区农业农村局局长吴选沅坦言，若不主动改变，风险会像滚雪球一样扩大。
改变，是从摸清“家底”开始的。青山湖区掀起了一场彻底的“清产核资”行动，把村集体资产划分为土地、楼宇、项目投资、账上资金和其他资产五大类，通过镇村自查、交叉核查、审计抽查、全面复查、村民验查五级联动，全面了解村集体资产状况。
“小到一间杂物房，大到一整栋写字楼，都逐一登记造册。”吴选沅介绍，为保障实效，区里成立工作专班，细化多部门任务清单，建立“日推进、周调度、月汇报”机制，压实区、镇、村三级责任，让每一笔资产、每一分钱都有人管、有人盯，实现真实可溯。
家底摸清了，如何管好、用好这些资产成为关键。青山湖区构建了一套从资金到合同的全流程监管体系。资金管理上，采用“村账镇代理”，由区里统一招聘培训代理会计，搭建标准管理架构。全面启用银村直联平台，构建村级账户、监管平台、银行系统三方在线的直连体系，全区60个行政村取消线下转账，所有支付线上审批、全程留痕。“现在村里花钱，要先在平台提交申请，经村、镇两级审核才能支付，每一步都透明可追溯。”湖坊镇副镇长张晨说。
“以前集体的钱来得糊涂、花得含糊，现在大家都看得明明白白。”顺外村党支部书记陈国保翻着手机里的公开台账，语气里是满满的踏实。
规范管理是基础，发展增值才是目标。2023年，永人村迈出关键一步，回购爱购时尚广场的经营权，开始自主运营。首先从合同制度入手，将租赁合同统一规范为“三年一签”，明令禁止转租，并将租金交由第三方评估后，在南昌市公共资源交易中心公开招租。同时，成立村级物业公司，由村干部运营管理。“以前只管收钱，现在商户有需求，我们第一时间响应。”永人村党支部副书记吴剑波说。他们还将闲置空地改造为停车场，既方便了来往顾客，也为村集体增加了一笔收入。2024年，爱购时尚广场收入从304万元增至464万元，加上停车场等新增收益，全年合计增收约190万元。
顺外村引入“EPCO模式”（设计—采购—施工—运营一体化），委托专业运营商对20世纪80年代建成的工业园区进行整体改造。改造后的“顺外181”园区，转型为集文创、商业、办公于一体的新空间，不仅吸引众多企业入驻，年租金也从370万元提升至500万元。
进顺村的资产规模更大，思路也更开阔。“土地放在那里不值钱，做成资产才能获得持续收入。”进顺村党支部书记罗来昌说，他们通过盘活土地、入股经营，让村集体经济与更广阔的城市经济深度对接。2021年，村集体投资3000多万元参股广东香江建材市场，采用专业团队运营加品牌挂靠的模式，年均分红达400万元。
在吴选沅看来，青山湖区的探索，指向了同一个关键——让总量“增长不停步”，关键在于发展分策。“永人村的自主运营是主动进攻，把控制权和收益权牢牢抓在自己手里；顺外村的专业市场化是借力而行，依托专业力量实现效益最大化；进顺村的资产化则是突破地域限制，在更大的市场里寻找增值空间。”
“三资”监管的最终落脚点，是让村民共享发展成果。60岁的永人村村民张阿姨早已习惯在每月固定的日子查看手机。“1000元，准得很。”她笑着说，这笔按时到账的养老金，是永人村集体经营收益的退休补贴。在青山湖区，各个村的补贴福利不尽相同，有的为村民代缴医保、提供大病二次报销，有的对考上重点高中、大学的学生发放奖励。
除了直接发到手里的补贴，更多的集体收益被投向公共设施建设，改善村民的生活环境。永人村打通“断头路”、理顺杂乱管线，还建起“微型消防站”……一切都在向好的方向发展。然而，随着走访深入，一种普遍存在的隐性压力逐渐清晰。村集体的资产盘子越做越大，需要操心的事务也越发精细复杂。
市场压力首当其冲。商业地产日趋饱和、导致部分村集体物业面临空置与租金双重压力；消费场景快速变迁，老旧物业如何成功“转型”适应新需求，成为摆在面前的现实考题。
不过，在陈国保看来，市场遇冷，可以成为“免租招商”吸引好项目的机会，先聚人气再提收益。谢文凯则表示：“要盘活闲置资产，不能看着地和房子空在那儿浪费。”计划把闲置的小学校舍，改造成人才公寓或实训基地。罗来昌提出，不盲目追逐新风口，而是对现有资产“提容增效”，并主动对接高校与产业资源，提供定制化服务。
更深层的挑战，或许不在“物”，而在“人”。正如陈国保所言：“村里不缺人，缺的是‘懂账目、善招商、精运营’的专业人才。”为此，村里一方面组织村干部外出学习、参加培训；另一方面在队伍建设上用心用力，注重引进兼具基层经验与专业背景的年轻力量。
正是基于这一普遍需求，青山湖区正着力打造一支高素质的农村“三资”管理队伍，通过搭建清晰的管理架构、明确职责任务、夯实基层队伍、提升业务能力，突出“专人管账”“能人治村”“全员提升”，将“敢想敢干”的冲劲转化为“会干、能干、干成事”的过硬本领。
摸清“家底”、管好“三资”，从来不是终点，而是一个更为壮阔征程的起点。吴选沅表示，未来青山湖区将持续深化“三资”管理，优化监管平台建设，健全常态长效监管机制，在“创造增量”“持续增值”上发力，为乡村全面振兴注入更强劲的动力。（农民日报全媒体记者 李丹迪）
