（原标题： 地产圈炸锅！广州楼市“放开“限价，刚需高首付时代结束？真相来了）

　　中国基金报 泰勒

　　昨日，一则广州放开限价的传闻，在让地产圈炸了锅。

　　消息是这么说的，18日晚上各房地产开发企业收到通知，要求在19日上午10点到广州市房屋交易监管中心参加会议。

　　之后，市场传出，增城区、南沙区、花都区的房价将按真实价格备案，网签价就是真实售价；一经定价，半年不能调价；同一预售证退房套数及面积均不能超过总签约量的3%。

　　根据传出来的内容，一句话概括：从广东南沙、增城、花都开始，即将取消限价；未来逐步扩大实施范围。

　　中介、销售将其解读为价格上涨的利好。自媒体解读为政府救市，打响限价松动第一枪。

　　随后，广州住建委紧急回应，发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，强调严禁开发企业拆分价格报备，并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

　　近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。

　　事件经过：调控会议上说了啥

　　昨日上午，就有广州业内人士以及媒体爆料：南沙、增城、花都将放开限价，双合同时代正式结束。

　　根据参加会议的开发商手记，可以看到以下几点：

　　其中增城区的内容大致有：

　　1、 增城限价政策取消，10月22日开始实施；

　　2、 一次申报不能反复调整，签约价下线不能超备案价10%。按套控制，如没按实际申报系统自动停签约、停售，并进行处罚，整改期7天，停网签30天；

　　3、 一经定价半年不能调价；

　　4、 原则上不能申请上调，只能下调，下调要提出申请；

　　5、 同一预售证退房套数及面积均不能超过总签约量的3%；

　　6、 按预售证同一房源不能多次退签，每套不能超2次退签；

　　7、 超高价的房源尽快梳理，申请降价。

　　以上为增城区公布内容，而南沙花都等地据说也有同样类似布置，见图 （图02）

　　广州住建委进行了情况说明

　　昨日晚间，广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，强调严禁开发企业拆分价格报备，并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

　　近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。

　　如何解读广州住建委的说明？200字的官宣中可以划出几个重点：

　　1、承认了针对预售和网签价格指导机制进行优化。优化是什么意思？名义上讲就是过去的不好，现在的更好，而实际的意思就是调整。基本就证明了限价的确是有所变化，但不能证明取消。

　　2、继续保证调控稳定连续，严格对新建商品房开展价格指导。价格指导是啥？还是限价，并且是严格开展价格指导，说白了，限价仍然很严，限价这个事儿不取消，但可以适当调整一下限价的高低。

　　3、加大房地产市场的监督检查力度。特意强调加大检查力度，就是在告诉传达一个信息，限价不可能取消，但是给你们房企上调限价金额，以后不要再想着双合同，否则加大力度，严查！

　　住建委这条说明，把限价要调整这件事给出了官方证明，但也明确了：限价不会取消。

　　取消限价对于楼市究竟会带来怎样的影响？

　　高首付也即将成为历史，买房会更容易。

　　这两年，国内楼市的限价，滋生了很多怪现象，例如双合同高首付，让刚需族苦不堪言！

　　表面上，限价人为的让购房者多赚钱，让开发商少赚钱或亏钱，是一种变相的降价。

　　但这只是表象，限价后，地产商要么惜售，要么通过其它渠道赚回来；比如高首付，茶水费等，反而提高了刚需族买房门槛！

　　此前，广州房企们为了规避调控政策带来的风险，被迫让双合同“大行其道”，购房者们“深受其害”；取消限价，意味着双合同时代落幕，高首付也即将成为历史；对购房者，购房门槛下降，买房会更容易。

　　地产经济学家邓浩志解读如下：

　　1、限价政策取消绝对不是政府的救楼市行动。

　　因为限价政策不影响市场供求关系，所以不会对楼市产生较大影响。目前调控仍然坚持不放松，预计未来楼市会继续走稳，阶段性降价情况也会继续；

　　2、限价取消政策非常正确。

　　首先可以让统计数据回归真实，能让社会知道市场的真实情况，更利于管理层把握调控效果与手段；

　　其次没有了限价，双合同也没有了存在的必要性，没有双合同既可以避免许多纠纷，也可以避免客户首付的增加；

　　再次，取消限价可以释放积压许久的成交未签约，让购房者与房企都松一口气；另外也可以让达到条件的项目获得预售证并推出市场，市场供求全面恢复正常化，既减轻房企回收资金压力，也避免了变相的捂盘，直接增加了市场供应。

　　3、签约价下限不能超备案价10%。即控制房价下降幅度。很可能意味着管理层已经注意到最近的房价下行情况，政策在为市场可能出现的较大幅度降价而做准备，既要控制涨，也要防止大跌。因为目前无论房价过快上涨还是大幅下跌都不是管理层所期望的，楼价可能进入控涨又控跌的阶段。

　　4、目前取消限价的是增城、花都、南沙，其余行政区暂没消息，但预计中心城区跟进可能性较小，因为目前取消的都是郊区，成交价较低，对全市均价拉升作用不会太明显，而如果中心区放开限价，则全市均价会大幅“提升”，不利于舆论导向。所以除从化有可能跟进外，其余行政区限价或继续。

　　广州松“限价”的真相是"双合同"房闹泛滥+降价爆发

　　对于按照真实价格备案一事，中原地产首席分析师张大伟认为，政策的最大作用是取消“掩耳盗铃式”的备案价格，让真实价格由表外回归表内，意在限制双合同。

　　张大伟分析，广州出这个政策有几点原因：

　　第一、普遍性的降价已经出现了

　　位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾，均价介于2.1万~2.3万元/平方米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价单位，约为1.8万元/平方米。销售人员告诉记者，国庆过后仍有一定优惠力度，最低可到1.9万元/平方米。

　　广州市场降价情况将会持续，成交量在10月依然没有提升，市场观望氛围浓厚，降价情况预计将会持续到年底。

　　对于广州来说，当下市场已经不需要限价。

　　第二，双合同最严重的城市

　　广州等城市多个项目联合退房：

　　2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同：

　　所谓的双合同，是指在“限价”“限签”的压力下，开发商为了能够顺利卖房而采取的一种违规行为。例如，为控制房价，相关部门要求某楼盘的网签价格不能高于2万元/平方米，但市场价已经卖到了4万元/平方米，开发商就要求购房者签一份2万元/平方米的购房合同，再签一份2万元/平方米的装修合同，购房合同就能顺利网签备案。

　　双合同的风险在于：

　　风险1、如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

　　风险2：高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力，购房者少则要多支付几十万的首付，这无疑是一笔不小的经济压力。

　　风险3：装修由开发商验收，质量难保证。

　　风险4：出售房产时将面对更高税费。

　　风险5：违反政策，扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据，会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

　　房价真的跌了？70城最新房价出炉

　　国家统计局今天发布的9月份70个大中城市商品住宅销售价格显示：

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降；

　　二三线城市涨幅回落，降温可以说是全国楼市的主要特点。

　　从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%， 二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。

　　31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。

　　35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

　　分具体城市看，除了西安新建商品住宅价格环比上涨6.2%外，其它63个城市的环比涨幅在0.3%至2.8之间，涨幅均有所回落。

　　业内人士表示，三季度是楼市调控政策加码的时间段，市场的观望情绪和楼市回调预期增强。

　　贝壳研究院市场分析师? 连兰兰：目前全国楼市处于下滑中趋缓的状态，而且这种状态会持续到四季度，市场将继续在低位做一个调整。

　　一线城市房价全面降温，4个一线城市新房价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手房价格由上月持平转为下降0.1%。

　　具体来看，新房方面，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；

　　二手房方面，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。

　　“所有一线城市中，只有广州上涨，但实际上广州9月份的楼市已经有所降温，出现上涨是因为受到了‘双合同’泛滥的影响。”张大伟说。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波说，“金九银十”成色不足已是市场共识。房价九月大面积上涨的趋势已经得到明显缓解，其中新房上涨的趋势减缓更为明显。