二线城市调控动真格 合肥7月1日起重启限贷!

2016-06-23 15:31 来源:经济观察网

  和厦门、苏州、南京并称为楼市“四小龙”的合肥,在数次调控传闻后终于动了真格,即将出台新的调控政策。

  6月21日下午,合肥市召开土地管理委员会第五次主任会议,合肥市市委副书记、市长、市土地管理委员会主任张庆军主持会议,合肥市委副书记凌云、副市长韩冰、周善武、王翔,市政府秘书长柴修发出席了会议。

  经济观察网记者获得的会议文件显示,此次会议的议题包含三个方面:一是审议关于进一步做好合肥市房地产市场调控工作的通知;二是审议由合肥市国土局汇报的《合肥市国有建设用地使用权网上交易规则(试行)》;三是关于合肥20宗土地供应有关情况的汇报。

  其中,合肥市房地产管理局汇报的《关于进一步做好合肥市房地产市场调控工作的通知》详细提出了新的调控政策:增加土地供应,探索网上土地交易,要求地王一个月内付清土地款,更为重要的是——执行差别化住房信贷政策。这也意味着,合肥即将正式重启限贷。

  会议文件显示,以上政策自2016年7月1日起实施,有效期1年。

  认房又认贷

  合肥此次的限贷强调“认房又认贷”。

  政策内容包括:1、家庭首次购买住房的,首付比为25%;2、居民家庭拥有一套住房且无购房贷款记录的(包括外地贷款纪录),或者居民家庭拥有一套住房、且相应贷款已结清,或居民家庭无住房、但有一次贷款记录的,购买商品房的首付比均为40%;3、居民家庭有一套房且相应贷款未结清,为改善住房条件再次申请的,首付比为50%;4、居民家庭有2套房产,无论贷款是否结清,或有二次及以上贷款纪录以上者,再次购买商品住房的,首付6成。同时,停止向第三套及以上住房的提供公积金贷款。

  合肥业内在受访时普遍表示,限贷将大大打击投资客的投机行为,有利于促进合肥房价趋于平稳。

  自去年下半年以来至今,经历了房价的迅速上涨后,合肥楼市的投资客比例确实有较大幅度的增加。合肥学院房地产研究所在过去十年一直追踪并纪录了当地楼市的投资客数据,占比均低于10%,但今年4月底的监测数据显示,投资客比例首次达到了20%。

  “前段时间合肥楼市表现得太过疯狂,限贷对市场的影响将会非常明显,投资客将减少,成交量也会有所回落,市场会更加理性一点。”合肥本地一大型房企副总说。

  严控地王

  除了重启限贷,合肥市也将在土地市场加码调控。

  首先是增加土地供应,要求2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。

  对地王的控制力度加强。当地将调整土地供应方式和供应条件,实行土地供应“并联”拍卖,积极探索网上交易,进一步引导房地产开发企业理性竞争。

  提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,缩短居住用地的土地出让金缴纳时限,出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。拍到“地王”(取得居住用地价格超过当地历史最高成交单价或楼面地价)的,房企必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

  关于本次调控新政,虽然合肥市还没有对外公布官方文件,但是相应的细则已经通过官方渠道流出。

  就在会议召开后的22日凌晨,合肥市国土局连夜发布了合肥市国有建设用地使用权网上交易规则,并且要求,对即将于6月29日拍卖的21宗土地,采取网上交易的方式进行。

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌对经济观察网记者表示,网上交易是土地交易过程中的一种新的尝试,兼顾了各方,一定程度上能够遏止合肥土地价格的非理性增长,使得开发企业减少举牌的冲动,但实施效果具体如何有待时间的检验。

  “再不控制,就失控了”

  对于合肥本身而言,重启限贷意义重大。

  早在2014年8月1日,合肥市房产局宣布,自2014年8月2日起,购房人在合肥市范围内购买住房时,无需提供居民家庭住房信息查询证明。这意味着,合肥自2011年3月连续执行了3年多的限购政策取消。

  合肥的房贷政策此前则和国家房贷规定一致。限购之后,二套房首付比例不低于6成。2015年3月以后,二套房首付比例陆续由最低4成,降低到3成、2成,2015年8月,央行规定在不限购的城市,居民家庭购买首套房,首付比例由30%下调到25%。

  此前,合肥的首套房认定也是按照“认贷不认房”的标准。也就是说,即便购房人此前有过购房贷款记录,但只要贷款已经全部结清,则再次购买商品房仍可以享受首套房贷政策。

  对比此次的“认贷又认房”,新政显然大幅提高了首付门槛。克而瑞研究中心杨科伟认为,合肥房贷收紧的影响包括:对改善需求来说,相较于此前宽松政策,现在对购房支付能力的要求显著提升,而目前合肥市场的主流客群依旧是改善,此部分人群对于成交量影响也最为直接;最受影响的无疑是投资群体,信贷政策收紧会降低投资收益而增加了投机风险。

  为什么合肥要重启限贷?究其原因,和当地房价暴涨、楼市乱象丛生有关。

  自去年下半年以来,合肥房价一路上扬,今年的上涨速度甚至超过一线城市。4月份的70城房价指数显示,合肥新建商品房价格环比上涨5.8%,二手房价格环比上涨6.8%,均甩出北上深2个百分点以上,环比涨幅均位列全国第一。

  国家统计局6月18日发布的5月全国70城房价涨幅指数则显示,5月合肥新房环比上涨5.1%,二手房环比上涨4.4%,仅次于厦门位居第二。这已是合肥连续第三个月房价涨幅在全国排名前三。

  目前,合肥市区的房价普遍上涨到了1万元/平方米以上,滨湖新区涨到了1.5万元/平米,政务区一手住宅和二手住宅的价格甚至已经突破2万元。克而瑞数据显示,5月合肥九区均价为11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。

  土地市场频出地王和高溢价地块。前五月合肥一共拍出45幅地,其中住宅用地平均溢价率高达262%。

  更离奇的是市场的畸形。当地库存消化周期仅有2个月,一房难求,开发商要求摇号卖房,很多房企以验资的名义把认筹金抬高到数万元乃至数十万元,滨湖区某楼盘甚至要求验资金高达130万。卖房可以捆车位、捆家装、捆理财产品,认筹与彩票、微信结合……

  为了应对合肥房价的过快上涨,4月份合肥市就曾经出台过《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》,打击捂盘惜售、捆绑车位等乱象,但效果并不明显,房价依然高涨。

  合肥市房管局局长汪菊喜在5月份的采访中就公开表示,政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。

  “再不控制,就失控了。”前述当地房企副总说。

  二线第一枪

  合肥新政,正式打响了二线城市重启限贷的第一枪。

  加强对典型二线城市的楼市调控,已经是业内共识。尤其是合肥、南京、苏州和厦门这四个所谓的楼市“四小龙”,政策走向颇受舆论关注。

  此前,苏州和南京都先后传出过重启限购的消息。

  5月17日,苏州市政府召开房地产市场工作会议,商讨了新一轮限购方案:自5月23日公布24日执行,购房者须满足社保一年以上,个人所得税2年以上,另推出买房居住证满一年硬性规定,防止刻意炒房,补社保等情况。

  但数位接近苏州市政府的消息人士对经济观察网表示,当地政府的口径是,“限购可能先不出台,首要目标是撤了高价地,看后市表现,再决定是否执行限购政策”。

  苏州仅实施了土地限价令:对5月23日竞拍的10幅地块设定最高报价,称经市政府批准,对开发商报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。重启限购的消息没有下文。

  随后,南京也跟进出台了“限地价”的政策。但该政策的效果引起了市场的质疑,多数观点认为,限地价导致流拍现象增多,并不能从源头上真正抑制高地价。

  合肥重启限贷,显然是动了真格,其力度也远超南京和苏州此前的政策。合肥新政也是目前全国二线城市中已出台的最严厉的调控政策。

  易居研究院副院长杨红旭认为,合肥这次的限贷政策产生的影响将比之前出台的一些监管政策大的多,“当前合肥房贷新政的紧缩程度,与深圳大体相当,而比上海略有宽松。”

  上海易居智库研究中心总监严跃进直言,信贷收紧是合肥楼市调控的一个关键性标志,由此也开启了二线城市政策全面收紧的信号灯。

  附合肥调控文件全文。(如图)

  附件1

  附件2

  附件3

  附件4

查看余下全文
(责任编辑:秦陆峰)