侠客岛:谁推高了一二线城市的房租?

2018-08-19 08:42 来源:中国经济周刊

  “追不上房价的你,能追上房租吗?”这可能是2018年夏天,最扎心的一问。

  是的,对于漂泊在外的城市年轻人来说,最近一段时间,全国热点城市房租的暴涨趋势,简直像是当代魔幻。

  据统计,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

  租金涨势之迅猛,令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题,但相较而言,房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房,但如果连租都租不起了,这事儿真就大了。

  异动

  重点来看一下北京。

  在北京,越来越多的白领住到了六环以外,还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房,当然,还有一批人悲吟着“北京只有地下室,没有梦想”,直接回了老家。

  今年的毕业季,如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。

  贝壳研究院Real data的一组数据显示:2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

  那么,除去毕业季这一每年都有的常规操作,还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢?

  租房中介们认为,“锅”主要在供给端上。

  贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

  这倒不是没有道理。2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。

  供给明显减少,而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免会上涨。

  但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡,就能了事?

  资本

  资本这一令人不安的推手,不容忽视。

  在中央倡导“租购并举”之后,长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时,魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”,也正式进入白热化状态。

  竞争到一定程度,争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子,经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”,房租被硬生生被抬高到9000,早已不是什么新鲜事。

  事实上,就在舆情发酵之前几天,自如管家们还一遍一遍地在朋友圈刷屏——推荐一处房源签约成功,推荐者可获1000元奖励金。

  曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

  他认为,在这一波房租上涨中,这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

  而在发表完这番言论之后,胡景晖已经离开了我爱我家。

  中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》,经他调查,同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上,已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。

  “这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

  而对于机构化租赁企业来说,另一个算盘在于,通过对小业主房源的收编、改造,最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。

  这不是“炒房租”是什么?

  金融化

  面对舆论质疑的洪流,长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高,根本不挣钱”。

  自如CEO熊林告诉《中国经济周刊》记者:北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市,且仅是“微利”。

  不挣钱却也要高价屯房,是要作甚?

  在专业人士看来,这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业,而非线下牵线搭桥的传统中介,他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维:为租客定制各类增值服务,从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会,形成社群内的重复消费。

  更为重要的是,要成为高估值的互联网化巨头,最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位,获得定价权。

  然而,更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。

  目前,新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例,三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

  有分析认为,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,而这必然要求租赁企业提高租金。

  但自如CEO熊林说,资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例,自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产,租客在租房时签署贷款合同,还款时伴随一定比例的贷款费用,投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金,“也就是说,影响投资者收益的并不是租金的增长,而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。”

  那么,资产质量怎么评估?

  还是得回到房源上。毕竟,有更多更好的房源,资产质量才会更高。说了半天,又回到“跑马圈地”,哄抬租金上去了。

  监管

  引发网络热议后,监管火速介入。

  8月17日,北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实,将从严处罚、联合惩戒。

  效果如何尚有待观察,但对租金的调控,早些时候已被写入政府文件中。2018年5月,住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求,要求地方政府在控房价的同时也要控房租。

  控房租,加大供应才是硬道理。

  2018年6月,北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,旨在加大蓝领公寓的供应力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套;2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

  但从计划到真正进入市场还有待时日,因此政策的效果也暂未显现。

  当下,高房租已经成为无产北漂们沉重的负担。

  20%被认为是房租与收入比较为理想的比例,既能保证居民基本的消费生活,也能维持租赁市场的稳健发展。但据估算,像北京这样的一线城市,房租与收入比已经高达45%。

  胡景晖接受《中国经济周刊》采访认为,超过40%已经是一个比较沉重的负担。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。

  房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络。

  租房是很多青年在一二线城市最后的退路,不只是买不起房,如果连房租都占据收入的大半,那提振内需就无从谈起了。

  (来源/侠客岛 文/《中国经济周刊》记者 银昕 胡巍)

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(责任编辑:罗燕)