三地烂尾楼业主筹款自救 能给烂尾楼脱困打样儿吗?

2020-11-24 07:34 来源:央广网

  央广网北京11月23日消息 据中央广播电视总台中国之声《新闻有观点》报道,烂尾楼,即因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷而陷入一年以上停工的房地产项目,无论对业主权益、投资者信心,还是城市形象都会带来极大的损害。风险巨大的筹款自救则成部分业主“主动出击”的选择之一。11月19日,云南昆明高新区的“财兴盛大厦购房人自救维权委员会”通过六年半的艰辛自救,终于维权办证成功。同日,广西柳州集美郡小区四期的业主们也在众筹自救后,拿到了不动产权证。20日,在经历筹集7600万元尾款、开发商交房延期、开发商提出“每平方米加价850元”又取消涨价等不稳定情况后,河南南阳卧龙区铂金时代的业主们终于进入到交房的相关手续中。

  自救业主:升值空间和烂尾程度决定自救成败,众筹资金更需审慎管理

  11月19日,云南昆明高新区财兴盛大厦的业主们终于拿到了迟到六年半的房产证,中国之声《新闻有观点》对财兴盛大厦小区维权委员会(以下简称“维委会”)委员、小区业主周先生进行了采访。周先生有建厂的经历,对工程的建设流程有一定经验,且购买的是户型较大的住宅,过去的六年半中,他与其余十四位维委会委员共同争取,起到了牵头的作用。

  资金管理是维权自救的关键节点之一。2014年维委会成立之后注册登记了“昆明市滇缅大道财兴盛经济信息咨询部”,用以管理筹集的1176万元资金。周先生强调,“不能再把这笔钱放到开发商那里了,因为他资金链断了”,高新区政府则明确称“不能沾钱”,因此,维委会成立了信息咨询部,以周先生的名义在银行开了公户,并刻印章三个,交由三人共同管理,“这样资金就不容易出问题。”周先生介绍道。

  周先生认为,业主维权的最大动力之一是经济上的权衡。业主购房时的房价约为每平米3000元,自筹后每平米实际价格仍在4000元以内,比如今每平米8000元左右的市价更低。“一定是在房价相对低的情况下再自救,你凑钱的可能性就大了。”周先生说。此外周先生还提到,楼盘烂尾的程度也对维权的可能性产生影响,烂尾程度较轻的情况下,业主们可以相互带动,这也正是财兴盛大厦的具体特点。

  房地产开发业内人士:楼盘烂尾有深浅,业主自救路漫长

  沈阳泰华林房地产开发有限公司销售总监王海从开发商的角度,在接受中国之声《新闻有观点》采访时对各地出现的烂尾楼情况做了分析。王海认为,烂尾有“浅烂尾”和“深烂尾”之别,两者最根本的差异在于开发商是否还有继续建造的能力,前者的资金断链或只因政府调控限购导致,通过融资存在回暖可能,后者则彻底出现资金链断裂,达到了退房的状态。

  王海说,应对烂尾楼,普通的表面解决方案是政府介入与新房地产商的接盘,通过司法程序对原开发商进行处罚。然而,在前期的热处理后,原开发商或已无力补偿,且购房者并非是优先受偿方,解决进程恐在后期陷入冷处理状态,购房者精神上和物质上都会受到冲击。王海分析,正因如此,购房者才会决心要“抓住自己的命运”,主动出击寻求自救,尝试复活烂尾的楼盘。

  尽管如此,“自救的风险还是非常大的,”王海说,“你(业主)已经算开发商的角色了。”自救款的预算和监管、工程监理专业部门的聘请、如何做土地权属的报建主体、如何与政府部门办理相关手续等,都是摆在选择自救之路的业主们面前的难以忽视、必须解决的问题。

  至于南阳铂金时代提出的“每平方米加价850元”,王海认为,房产值、地值等随着时间推移已经有较高的涨价幅度,因而“从单一的开发商市场来讲,不见得是完全错误的。”但是,王海指出,从开发商的责任的角度而言,“这是完全错误的”,因为开发商已经成为了逾期方和违约方,“你(开发商)的红利是建立在自身基础之上的,不能要求第三方来帮助产生你的红利。”王海说。

  法律界人士:众筹自救不提倡,应对烂尾还需依靠法律

  上海秦兵律师事务所顾问、知名房地产维权律师秦兵在接受中国之声《新闻有观点》采访时,明确警醒遇到类似情况的业主:筹款自救风险太大,最终大概率失败,成功的案例仅是凤毛麟角,不值得借鉴。选择自救面临的一大风险在于“所有权的不确定”。秦兵说:“只要没有办理完房屋所有权证的转移,工程所有权都归开发商所有。”在开发商破产的情况下,楼盘则被抵押。“并不是业主出了钱,盖完房子所有权就一定归业主。”

  秦兵建议面临楼盘烂尾的业主应遵循以下步骤:首先,建立组织,确立组织核心,对领头者给予巨大的宽容;其次,及时寻求施工方面、财务方面和法律方面的专业人士帮助;第三则是“一定要找法院通过司法解决”,冻结开发商的所有权,固定所有权的边界,解决所有权不稳定的问题,进行破产重组,保护不动产的转移。此外,业主应请求行政部门提供相应图纸,即产权清册、面积清册等技术数据,以进行之后的复工,确定复建所需的价格。

  秦兵一再劝阻业主一开始就进行自筹,并不断强调法院参与的重要性,“如果所有权不进行保护,中间不知道会出多少麻烦和变数,”秦兵说,“一定要用司法的力量,法院就是在关键时刻来保护我们权益的,别不舍得用。”秦兵呼吁遭遇烂尾楼项目的业主要丢弃观望的心理,“(业主们)应当有一个积极的心态,一定要非常主动地积极行动。”

  监制:白中华

  记者:杨昶

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(责任编辑:刘丽丽)