广州下半年住宅预新增超4万套 新货总价依然趋高

2019-08-23 17:00 来源:金羊网

  金羊网讯 记者赵燕华报道:下半年广州楼市走向如何?合富研究院围绕下半年“宏观经济及政策”、“土地市场”、“供应总量及结构”三方面进行分析得出,下半年,房地产调整仍以维“稳”为主要方向,广州土地出让任务重,预计优质地块出让增多;商品住宅市场预计以稳价出货为主基调,但由于新增总价趋高,库存产品面积偏大,或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模。

  此外,根据报告显示,广州商品住宅下半年全市预计新增预售超4万套,对比上半年有所增加。其中,86%的新货集中在外围,主要分布在东片的增城及黄埔(占全市共42%)。

  上半年供需矛盾加剧市场成交放缓

  合富研究院分析,广州商品住宅市场自2011年开始实施“限购”、“限贷”政策以来,持续至今已有8年;尤其在经历了2017-2018年最严厉的调控措施,2019年经济延续下行的背景下,购买力受限,市场成交规模下降难以避免。

  2019年春节月过后,受粤港澳大湾区规划纲要出台利好及地市回暖的带动,市场迎来回暖行情,3月小阳春,4月淡季不淡;五一假期后,受政府行政干预、贸易战升级两大利空,楼市热度出现回落;热销项目、产品阶段性缺货致市场成交继续萎缩,楼市未能延续3-4月回暖走势,5-6月呈现“旺季不旺”的反季节走势。

  数据显示,2019年上半年增城、黄埔、南沙为全市贡献了62%的成交,是广州成交三大主力区域。

  供应:下半年总体货量充裕

  合富研究院预计,下半年全市新增预售超4万套,对比上半年有所增加,但未达去年同期,加上9万套的库存,下半年广州市商品住宅市场供应总量充裕。

  其中,86%的新货集中在外围:下半年新货主要分布在东片的増城及黄埔(占全市共42%),南沙供应量较大(占22%);相比而言,北片供应占比不大、不足2成。而中心区供应持续稀:下半年新货占全市仅14%,且主要集中在荔湾,其他中心区域均缺少新货。

  合富研究院指出,实际推货更多取决于下半年限售措施是否收紧及发展商推货意欲。值得注意的是,由于供需矛盾加剧,空间分布并不均衡,中心区供应明显減,存量产品面积偏大。

  分析认为,上半年阶段缺货的区域、板块有新货补充,但受制库存产品面积与市场需求不匹配,以及三大走量区域因新增高地价项目占比明显上升导致总价趋高,供需矛盾加剧或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模。

  价格:新货总价依然趋高

  至于商品住宅的整体价格走势方面,合富研究院认为,下半年将是稳价出货为主。其依据有四:

  ——下半年,房企面临融资收紧、债务到期、地市有机,出货仍是主基调;

  ——下半年,广州整体供应中存量仍占主导,占整体供应近七成

  ——占据全市近四成市场份额的前五房企,土地储备充足,而且拿地时点把握较好,在售项目中仍有不少具备地价优势,预计下半年,此类房企更倾向于回笼资金,把握时机补充优质的土地,实现企业可持续发展;

  ——作为粤港澳大湾区核心城市之ー的广州,中长期域市价值突显,加上地价难降,价格下调空间不大,预计下半年房企集中大幅下调售价的概率不高。

  合富研究院统计,2019年下半年预计新推项目中高价地占比34%,且三大成交主力区域高价地项目占比达40%-60%,新货总价走高,预计一定程度影响全市的成交量。

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(责任编辑:吕天颐)