东莞上半年住房供需趋于平衡 房价走势维稳

2018-07-12 15:52 来源:金羊网

  上半年东莞持续加码调控,进一步稳控房价及抑制投机投资需求,东莞整体住宅新增供应放缓,成交小幅回升,供求关系趋于平衡,房价高位平衡。下半年住宅潜在供应或将萎缩近半,供不应求矛盾加剧,开发商趁机推货,回笼资金才是王道。

  供需趋于平衡

  上半年住宅新增供应放缓,同比去年同期下滑9%,相比之下,成交量同比持稳。过去供不应求的格局发生转变,今年上半年供需趋于平衡,供需比为1。从月度来看,上半年东莞住宅供需整体呈现稳步回升态势,由于受限购限价限签等政策多重调控,与往年相比,回升速度慢幅度小。

  在“五限一紧”政策调控下,上半年东莞房地产市场蛋糕仍稳步扩容。商品房成交量缩价涨,各类住宅物业成交同比趋稳或小幅上升,商铺和写字楼供需呈现大幅下滑。上半年,东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米,分别同比略增9%和微减2%。2017-2018年为楼市集中调控年,需求受到抑制,较2015-2016楼市狂热年大幅回落,当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态,即半年供求长期保持200-300万平方米之间。

  房价走势维稳

  由于今年东莞网签政策较为严格,间接导致部分购房者首付门槛上升。上半年东莞房企实际资金回笼总体将较去年略有增长。据东莞合富数据显示,上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元,同比微减1%。其中,住宅金额略增,住宅签约额约390亿元,同比略增4%;另外,受硬性调控目标影响,网签均价微涨,上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米,同比微涨5%,涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市硬性房价调控目标的大背景下,东莞均价锁定在1.69万元/平方米。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上半年,限价限签调控加码,东莞住宅网签均价为16997元/㎡,环比同比涨幅均小于5%,政策调控到位。但据东莞中原战略研究中心监测发现,2018年上半年新品定价仍然向上,部分新盘定价成区域价格标杆。区域分化加大,临深调控到位,房价明显滞涨;滨海、东北片区等区域房价被品牌房企项目快速拉高。

  区域成交分化

  近年来,滨海及水乡片区鲜少新项目上市,供应匮乏,成交量大幅下滑。东部片区属东莞价格洼地,片区内潜在购买力,吸引了大量本地及外地客置业,成交量大幅上涨。今年上半年成交主要集中东部地区,其中中心城区由于近几年供应量匮乏,需求释放受抑,今年来市场供应放量下,需求得到有效释放,成交量逆市上升。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,今年上半年东莞住宅总供应227万平方米,总成交231万平方米,整体呈现供不应求的状态。其中,城区板块需求得到进一步释放,供不应求最为显著。临深片区因半年社保到期,深圳客逐步回流,成交量回升。滨海及松湖片区因本地需求在前期释放且价格相对高企,后期购买力不足,呈现供过于求的状态。

  后市形势严峻

  自2016年9月全国正式开启新一轮楼市调控之后,东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月,过渡到45万平方米/月。严厉的楼市调控使得东莞楼市成交量整体萎缩幅度约46%上下,按月均40-45万平方米推算,2018年东莞全年网签面积500万平方米上下得到支撑。

  由于签约受限,近半年来供需放缓,导致供应量释放不足,而且受到资金流转受限,放缓了开工进度;另一方面由于地块供应不足,特别是商住地的稀缺,从而导致后市潜在供应不足,潜在供应整体走势表现为下滑趋势。

  展望下半年,将严格执行“5限1紧”政策,调控政策延续收紧态势,中央将进一步加强金融监管、去金融杠杆及防范风险,打击开发贷、首付贷、整顿房地产秩序等措施仍将持续,另外,目前由中美贸易战引发的全球贸易战,加速美元加息及人民币贬值,加速资金大幅流出,市场流动性收紧。东莞方面,下半年住宅潜在供应或将萎缩近半,供不应求矛盾加剧,但商住地有望再度放闸,一旦土拍过热,不排除东莞政府有进一步加强调控的预期。整体而言,东莞下半年后市形势依然严峻,开发商趁机推货,回笼资金才是王道。

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(责任编辑:沈菁)