10年租金180万 万科“翡翠书院”面临出租难

2018-04-17 07:34 来源:经济参考报

  近日,万科100%自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”对外披露了项目初步设计方案和配租规则。据悉,在30万平方米的建设规模中,一期将提供1000多套租赁房源,最长单个租期不超过10年,如果一次性签订10年租期,则每年租金不变。租金总额约为180万元左右。

  “租购并举”作为房地产调控、实现住有所居的重要手段之一,2017年以来,住建部等多个国家部委,和北上广等多个城市纷纷出台鼓励政策,并推出相关规划用地。“翡翠书院”项目所在地,正是北京乃至全国首批开发商100%自持商品住房项目地块之一。

  公开资料显示,该项目地块位于海淀区北清路,于2016年11月16日挂牌交易,为北京第一批自持用地之一。2016年12月1日,万科以总价50亿元竞得该宗地块,成交楼面价36016.57元/平方米,溢价率30.21%,附带“100%自持商品住房面积”的代价,自持年限为70年。

  按照万科产品线的划分,“翡翠系”属于万科高端住宅系列。而根据目前的规划,“翡翠书院”将采用低密社区建造方式。此次万科推出“翡翠书院”这一项目,定位为面向中关村地区科技人才的长租类产品,预计将在2020年交付。

  资料显示,该项目目前推出90平方米三居和180平方米四居两种主力户型,其中90平方米占供应量的70%。在价格上,三居产品的租金在每月1.5万元-1.8万元。四居室的租金为每月3万元-4万元,这一价格要高于周边租金。

  “单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。”一位行业内人士分析认为,尽管“翡翠书院”所在的中关村区域,很多高科技人才正面临着“职住不平衡”的矛盾。这一区域的群体很多正处于“上有老、下有小”的阶段,对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。“但是,要求一次性支付为期10年合计180万元的租金仍然是个痛点。相信更多的人还是愿意用这笔钱去凑首付款。”

  “从市场角度看,除非有将来可买的承诺,否则很难有人租赁。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,“从租金角度看,这个价格是天价。即使有贷款的方式,如果进一步计算贷款利率,90平方米房子10年租金达到200万元以上,这对于租户来说,难以想象。”

  事实上,作为首个全自持项目,万科方面也面临盈利难题。早在地块出让当日,张大伟曾经指出,“70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。从变现角度看,未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让,但计算市值将不可能按照销售价格计算。按照70年租金计算的话,除非发生严重的通货膨胀,否则按照4宗地的区位,价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。”

  此次“北京翡翠书院”对外披露项目初步设计方案和配租规则以后,业内人士估算,以占比70%的90平方米房子为例,按照1.5万元的月租,租期10年,租客需要一次性付款180万元。以土地成本109亿元计算,万科需要以10年租期签约6055套90平方米房间,才能覆盖其基本成本。

  思源地产首席分析师郭毅表示,对于开发商而言,一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”,目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下,万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。

  万科“翡翠书院”项目有关负责人表示,作为首个全自持项目,也是房地产市场的一个全新事物,需要做很多探索和尝试,难度不小。万科方面将通过产品和服务的不断创新探索,确保项目盈亏平衡。

  张大伟进一步表示,“(开发商100%自持)这类型地块,北京历史上只有4宗地,是特定历史情况下出现的特定历史事物。以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。”

  张大伟认为,在2016年末土地市场疯狂的局面下,开发商非理性抢地,出现了“全面持有”的现象。地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致,但开发商抢地的激情也到了极致,一线城市土地资源依然成为企业的首选。“所有当时在拿地时愿意100%自持的企业,都是赌未来可以变相销售。谁也没想到,后来的政策居然彻底限制了销售的可能性。”

查看余下全文
(责任编辑:刘丽丽)