北京多区现降价20%房源 500万元以下房源为成交主力

2018-02-14 10:41 来源:中国证券报·中证网综合

  编者按:

  “有的房源刚入市就成交,有的却挂好几个月都卖不出去。”在当下的北京二手房市场中,价格、房龄、挂牌房源数量等影响二手房成交周期的因素皆在楼市下行周期释放“能量”,成为左右购房者是否出手的重要影响因素。

  2017年全年,在一、二手房交易量几乎同比减半的市场格局下,复盘2017年二手房市场,根据链家数据显示,总价300万元-500万元的一居室和两居室仍是市场成交主力,而这些房源中也有多数是通过换房才达成交易的。  

  不过,由于房价持续回落,北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的,这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求,投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定,刚需人群也逐步结束观望,重新入市,市场整体正在理性、小幅回温。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,市场的整体热度依然不高,房价下跌预期较强,购房者占据交易主动权,议价意愿更强,相应的业主端则报价更理性,甚至愿意主动降价,所以“稳中有降”仍是未来北京二手房价的大趋势。

  北京多区现降价20%房源

  根据链家二手房成交数据统计,2017年链家二手房交易量为123039套,较2016年明显下滑,交易量下降了48%。

  链家研究院表示,从区域成交量上看,2017年北京市有4个区的二手住宅成交量超过1万套,依次为朝阳区、海淀区、丰台区和昌平区。而朝阳区、丰台区和海淀区则为全北京市二手房市场中一居室和两居室销售套数的前三名,均价最低为5.3万元/平方米,最高则为7.8万元/平方米。

  值得关注的是,在朝阳区和海淀区,有多个小区2017年成交平均单价较2016年跌幅超过20%,超过10%的小区则更多。

  根据链家网二手房交易量数据显示,2017年北京海淀区二手房交易量为15928套,其中一居3490套,两居8255套,三居、四居总计4095套。不难看出,两居户型为海淀主力销售户型,也就是说多数刚需型用户选择在海淀买房置业。

  《证券日报》记者根据链家统计数据获悉,在链家平台上,2017年海淀区二手房成交均价跌幅排名前十的小区中,有5个小区跌幅超过10%。

  另一组数据则显示,2017年全年,朝阳区共成交33458套房源,整体成交均价比2016年上涨34.9%。但从朝阳区二手房成交均价跌幅榜来看,跌幅超过10%的小区有3个,其中某小区成交平均单价较2016年跌幅高达26%。

  整体来看,2017年,北京二手房“量价齐跌”。目前来看,有些刚需开始有置业计划。

  “刚需置业和首次置业可能多选择一居室和两居室,从2017年北京二手房一居室和两居室成交情况来看,多集中在朝阳区、丰台区和海淀区,这些区域居住配套成熟,相比‘10万元+’的内城房价,该区域房源有价格优势和区位优势。”有业内人士称,加上价格下降,所以刚需置业者多向这些区域聚集。

  《证券日报》记者注意到,据链家数据显示,在一居室和两居室成交套数榜单中,最低成交均价为4.4万元/平方米,最高则为9.1万元/平方米,多数房源成交均价维持在6万元/平方米左右的水平。

  开年二手房“量升价跌”

  进入2018年,北京二手房市场自2017年下半年以来的“量增价跌”走势还在继续,市场整体仍在低温之中保持稳定。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2018年1月份,北京全市二手住宅共网签10527套,同比2017年1月份下滑18.1%,环比2017年12月份小幅增加2.8%。整体来看,自2017年7月份以来,北京二手住宅网签量基本上是在逐月增加,仅有10月份因长假因素而有所下降,目前则稳定在了1万余套。

  在价格方面,2018年1月份,北京二手住宅成交均价环比2017年12月份下降了2.0%,降幅依旧维持在3%以内,幅度并不大。不过,从2017年5月份以来,北京二手住宅价格一直在下跌,迄今已经连跌8个月。

  从成交户型来看,户型越大,降价幅度越大

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从户型和面积结构来看,60平方米-90平方米的两居室在1月份成为了最受欢迎的交易户型,这一方面与当下二手房存量两居室占比较多有关;另一方面则与当前市场多为经济实力相对较差的刚需人群有关,两居室对刚需人群尤其是首次置业的人群来说性价比更高。

  与此相对的是,大户型在当前的调控形势下失去了交易空间。一方面,刚需为主的市场并没有多少大户型需求;另一方面,高首付、高利率的情况也使得置业升级人士不得不调整购房计划,降低购房面积的预期;而持有大户型的业主为了出售回款不得不降价促销,并由此造成了1月份三居及以上户型、140平方米以上户型二手房价格更大幅度的下跌。

  不过,由于房价持续回落,北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的,这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求,投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定,刚需人群也逐步结束观望,重新入市,市场整体正在理性、小幅回温。

  但胡景晖强调称,市场的整体热度依然不高,房价下跌预期较强,购房者占据交易主动权,议价意愿更强,相应的业主端则报价更理性,甚至愿意主动降价,所以“稳中有降”仍是未来北京二手房价的大趋势。

  多地严控违规资金流入楼市 短贷虚增现象有望缓解

  短贷虚增现象有望缓解业内人士预计,后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现

  短贷虚增现象有望缓解

  业内人士预计,后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现

  经历了2017年楼市调控后,虽然房地产市场的非理性投资得到明显抑制,但违规涉房贷款却并未销声匿迹。

  银监会近日发布了《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》,从8个方面、22条要点来深化整治银行业市场乱象。

  其中明确提出,要整治违反房地产行业政策的相关行为,包括违规将表内外资金借道或绕道投向股票市场、为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,将综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

  安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,违规资金进入楼市的首要风险,就是会带来非理性投资的增加,投机者如果可以避开限购资金的杠杆限制而进入房地产市场,这无疑会让此前明显见效的调控效力降低;另一方面,如果部分房企凭借绕道融资来解决资金问题,那么,在无法确保项目证照齐全的背景下,极易造成不可控的金融风险。

  为确保房地产市场能够进一步健康稳定发展,银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

  随后,包括北京、上海在内的多个地方银监局于近期相继表态,要严防各路资金违规进入房地产市场。

  克而瑞地产研究中心总监杨科伟告诉《证券日报》记者,从银监会以及各地银监局的表态来看,预计2018年信贷政策持续趋严将成为大概率事件。对于购房者来说,一方面投机性需求会得到进一步抑制,投机者的套利可能性几近消失;另一方面,各类违规贷款行为也将得到有效控制。

  值得关注的是,中国人民银行近日发布的2018年1月份金融统计数据显示,1月新增人民币贷款29000亿元,同比多增8670亿元,环比多增23156亿元;其中短期贷款新增6856亿元,同比多增1296亿元,环比多增7659亿元。

  “居民短期贷款增长显著,不排除仍有部分居民以消费贷款名义购房。”杨科伟称,事实上,针对部分居民以消费贷购房的行为,各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核,预计后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。

  房地产税今年或纳入立法程序 开征不一定会增加税负

  第十三届全国人大一次会议将于2018年3月5日召开。时隔一年,房地产税草案是否会在今年提请全国人大常委会审议也倍受关注。一旦启动一审,则意味着房地产税落地指日可待。

  财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康称,十八届三中全会明确改革任务是要加快房地产税立法,适时推进改革工作。“我的观点是应尽快推进房地产税立法。按照‘立法先行’原则,只有等人大启动一审才开始进入立法程序。目前有关房地产税的推进并无实质性的消息,可以关注即将召开的全国两会。”

  开征房地产税是完善税制的必然手段

  去年的3月4日,十二届全国人大五次会议上,大会新闻发言人傅莹给出的答复是“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”。时隔一年,房地产税是否会在今年有实质性跨度倍受关注。

  社科院城市发展与环境研究所研究员王业强指出,去年中央经济会议提出“房住不炒”的住房属性,可以看出中央对房地产市场调控以及稳定房价的决心。伴随着住房功能属性的改变,住房制度必然也会相应的有所变化。

  当前,我国现行的房地产相关税收制度来自于国务院1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》以及1988年发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,专家指出,由于前者的免税范围包括了集体和个人一切用于居住使用的住房,导致该税种在调节住房市场和收入分配上是无效的。

  王业强指出,“2018年将成为我国1998年房改之后的重大住房制度改革年,在‘房住不炒’的大背景下,住房制度将从住房、土地制度改革、金融制度创新等多个方面入手,而房地产税则是完善住房制度的一个方面,是完善税制的必然手段。”

  业内人士指出,当前社会大家对两个内容比较敏感,一是房价,二是房地产税。其中对于没有购房的群体来说,房价是一个比较关注的内容;而对于已经购房的群体来说,房地产税何时落地也备受关注。

  房地产税今年有望纳入立法

  2017年底,财政部部长肖捷在《人民日报》的一篇撰文透露了房地产税的一些重要信号,也给房地产税如何开征指明了方向。

  肖捷提到加快建立现代财政制度,明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  这也意味着,房地产税的开征范围以及征收方式已经明确。房地产税与现在正在征收的房产税将有实质性的区别,以往房产税只针对经营性的房产不涉及住房,而房地产税则是包括工商业房地产和个人住房。

  而上述提到的按照评估值征收实际上是对房屋持有环节的征税。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而得出相应的纳税份额。换言之,评估值越大征收越多,评估值越小征收越少,符合持有环节征税的原理。

  “由于牵涉到多方利益,草案一直未能进入人大一审”贾康说道。

  王业强则表示,十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居的目标,随着住房制度的推开,今年房地产税有望逐步纳入立法。

  “中国改革开放40年的经验是‘摸着石头过河’,由于我国的土地制度不同于其他任何一个国家,这也决定了房地产税的征收不能照搬其他国家的征收模式,因此房地产税的开征会是一个逐步探索并不断完善的过程。”王业强说道。

  开征房地产税不一定会增加税负

  对于房地产税的开征,大家普遍关注的问题之一在于是否会增加个人税负。

  王业强指出,开征房地产税不一定会增加税负。目前房地产相关税收主要针对开发和交易环节征收,对持有环节的征税比重较小,使得房地产行业的税负较重,也推高了住房的交易成本。房地产税通过降低建设以及交易环节税费负担,针对持有环节征税可以起到调节房地产市场的作用,有利于房地产市场健康发展。

  而在2017年12月26日国土资源部举办房地产税设计会议中,与会学者也认为,从健全税制、提升公共服务供给质量、促进土地财政转型和房地产市场均衡协调发展等角度看,开征房地产税具有其现实必要性。

  严跃进表示,从税收政策来说,立法第一是基本原则,在两会里面预计还是会继续强调推进房地产税的改革。但是房地产税最终落地或会推迟在2020年后,所以当前更多的是制度的改革,对于房地产交易市场的影响也不会太大。

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(责任编辑:韩艺嘉)