2018年上海两会期间,台盟上海市委向大会上交了《关于积极发展长租公寓有效落实租购并举住房制度的建议》的提案,建议加快发展长期、稳定、规模化的企业和机构自持物业,以长租公寓形式投向住房租赁市场,以解决城市居民住房需求。

　　台盟上海市委在提案中指出,目前上海长租公寓发展面临一系列问题,如长租品牌公寓占住房租赁市场比重较低,我国主要租赁住房供应方式是个人房源,机构化的公寓运营方在市场供应占比不到5%。机构作为租赁市场房源供给主体,其应有的作用未得到发挥。此外,长租公寓管理政策上仍有待明晰,收房成本也普遍偏高等。

　　来自上海公寓企业联盟的数据显示,目前我国出租房约有1亿套,80%为个人出租,20%为二房东,其中品牌公寓企业只占住房租赁市场的5%。而美国机构运营的公寓市场渗透率为30%,日本超过80%。美国前十大公寓运营公司管理的房源数在整体租房市场的市占率为7%,日本为31%,而我国这一比例不到0.2%。

　　为此,台盟上海市委在提案中提出如下建议。

　　首先,盘活已有资源,增加长租公寓房源供给。如支持、鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,引导房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。通过调整土地和水电煤用途等方式,有效盘活工业园区、商务区的土地和房产资源,允许其建设持有型租赁住房或是允许部分厂房和商务楼等办公资产转为租赁住房。

　　其次,着力构建住房长租公寓互联网+大数据平台。上海已经明确要建立全市统一的住房租赁公共服务平台,建议该平台要重视长租公寓发展,要建立机构、业主、租户三方的诚信档案,并纳入上海征信体系,为长租公寓行业发展营造一个诚信环境,为上海市长租公寓良性发展起到服务和监督的作用。

　　再次,完善相关政策,进一步配套支持长租公寓模式。长租公寓作为房地产新兴行业,政策上要逐步探索形成针对长租公寓的土地、财税、金融等综合支持政策。如政策上要进一步明确长租公寓的消防配置标准,并优化行政审批。对“N+1”租房模式的合法性予以明确,从源头上规范租房市场,为租赁企业开展长租公寓减少后顾之忧。

　　同时,对机构出租住房进行鼓励,机构出租房屋,要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税。在营改增后,租金收入需缴纳11%的增值税,增值税抵扣后需缴纳5%~6%,整体税率接近17%~18%,抑制了租赁企业的发展。故建议对长租公寓增值税征收率减到按6%计算缴纳增值税。

　　依据国外发展经验,国外公寓企业的快速发展壮大得益于能够通过发行REITs(房地产投资信托基金)获得低成本资金,同时也使得投资机构获得了顺畅的退出通道。建议进一步鼓励有条件的公寓企业可以择机尝试发行类REITs产品,或试水长租公寓资产证券化。