2018年四季度以来房企融资走势有三个特点：房企融资在非金融业中的权重继续抬升，显示房企融资加杠杆继续。房企融资加杠杆速度走缓。按揭贷在2019年二三季度快速飙涨。房企信托融资激进势头难减。主要问题有三个：

　　房企融资降杠杆压力犹存。近几年，因应经济结构转型的宏观经济政策的一个重要着眼点即房地产行业降杠杆。但2019年三季度的数据表明，以权重衡量的房企融资杠杆指标，无论是总量杠杆还是分项杠杆均有增无减。以2016年四季度国家推出所谓史上最严也是持续时间最长的房地产调控政策为起始点至2019年四季度，从总量看的非金融业融资总额中房企融资总额权重杠杆增加2.51个百分点，本报告期增加0.41个百分点.从结构看的非金融业信贷板块中房企信贷权重增加4.48个百分点，本报告期增加0.72个百分点。非金融业信托板块中的房企信托权重增加9.31个百分点，本报告期增加1.30个百分点。非金融业债券板块中房企债券权重增加0.48个百分点，本报告期增加0.25个百分点。只有非金融业股票融资板块中，房企股票权重走低-1.24个百分点，本报告期降低了-0.15个百分点。

　　房企股融和债融结构进一步失衡。自2015年四季度以来，房企一级资本市场结构中股票融资和债券融资占比持续分化，债券融资占比持续走高，股票融资占比则是持续萎缩。就总额权重而言，2015年三季度以前，房企股票融资总额权重在两者的权重基本上是旗鼓相当，此后差距持续拉大，股票融资权重从2015年三季度的42%降至2019年三季度的17%，而房企债融总额权重从58%升至83%。本报告期房企债融总额权重净升幅1.92%，两者之间的结构失衡问题进一步加大。

　　住房公积金低公平问题凸显。首先是住房公积金缴存覆盖率仅为42.63%，依然有近60%的城镇单位就业人口没有分享到住房公积金的红利。其次是从不同类型单位缴存人员对该类单位就业人员的比例来看，集中体现为私营企业住房公积金缴存率低，缴存人数占缴存职工的比例低于20%。而私营企业缴存率低的原因主要是多数私营企业经营状况不加而且在近几年趋于恶化，同时多数私营企业职工收入水平低于全行业职工平均收入。再次是在运用环节使用住房公积金贷款的家庭占缴存家庭的比例仍偏低，特别是对中低收入家庭更低低。依笔者估算在总的缴存人员中使用住房公积金贷款的中低收入者的比例不及15%。这样的比例显然意味着住房公积金在运用环节上的低公平性非常突出。

　　对此有三大对策建议：降低房企融资杠杆的“七寸”是降低房贷杠杆。扬股抑债，优化房企资本市场融资结构。公共政策干预，助提住房公积金公平性。

　　（《中国住房发展报告（2019-2020）》课题组 高广春）