2019年，在“房住不炒”的总基调下，各地坚持着调控政策的连续性，严格监控房地产金融风险，力保房地产市场的平稳运行。中央层面重申“房住不炒”，明确房地产调控不放松，并在7月份的政治局会议中首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，另一方面，中央也加快住房制度改革和房地产长效机制建设。地方政府紧跟中央的政策调控基调，2019年以来地方政府紧缩政策数量前低后高，临近年末又有所松动，调控跟随市场变化及时调整。但整体上紧中有松，地方政府调控的自主度进一步强化。2019年初部分城市的政策似乎有些松动，但在4月及7月的政治局会议重申“房住不炒”之后，部分热点城市则升级相关调控政策，调控明显收紧。大多数城市依然是因城施策，结合本地市场状况进行结构性微调，不断优化调控政策，但少部分城市存在局部松动的情形，整体目标都是为了维持楼市的稳定。

　　具体调控政策主要聚焦于四大核心问题：信贷、土地、人才和住房。

　　在金融信贷政策方面，强调加强金融风险管控，降低整体杠杆率，整体货币政策趋向宽松，但涉房信贷仍适度收紧。

　　土地政策方面是今年住房宏观调控工作中亮点最大的地方，主要体现在三个方面：一是集体建设用地建设租赁住房；二是集体建设用地建共有产权住房；三是《土地管理法修正案》允许集体经营性建设用地在符合规划的条件转为工业、商业等用途。8月26日，全国人大审议通过《土地管理法修正案》，将集体建设用地入市上升至法律层面，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。

　　人才政策方面，各地推出大量人才政策，落户放开放宽，引进政策多样化。自2019年以来，全国就有超过150个城市发布了各种人才政策，“送”户籍、 “送”房子”、“送”钱，各显神通。然而有一点应该引起注意，随着各地抢人竞争加剧，人才引进政策出现一定程度异化。各地制定多样化的引人计划，人才引进更多的和购房连接了起来，刺激住房需求，这将会变相放松调控政策。所以人才引进政策应该更为明确化和规范化，谨防人才引进政策成为放松房地产调控政策的口子和削弱调控效果的工具。

　　住房保障政策方面，收缩棚改规模，重点转向加快改造城镇老旧小区，不断完善共有产权住房制度，推动住房租赁市场发展。此外，还加大住房市场监管力度，治理房地产市场乱象。

　　我国住房市场宏观调控取得了较好的效果，但仍然存在一些问题和挑战。主要体现在：地方政府负有主体责任，但金融、税收甚至土地手段不在地方，权责不匹配由此制约调控效果；地方政府“一城一策”调控效果的全国监管体系有待加强；“一城一策”与财税政策全国统一性存在矛盾和对立；把握局部不发生系统性风险与持续调控不动摇的挑战；住房市场供需状况信息需要进一步完善等。

　　未来住房市场调控要在坚持“房住不炒”的原则下，进一步加强因城施策、分类调控的实效性，各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。具体改进对策包括：坚持房地产调控不动摇，把握好调控的节奏；完善“一城一策”的全国市场监管体系；探索土地、财税与金融的“一城一策”；确定各级金融监管当局也负有房地产调控的责任；完善全国住房、土地、金融等数据库以及监测制度等。

　　（《中国住房发展报告（2019-2020）》课题组 彭旭辉）