2018-2019年，全球经济增速继续放缓，并呈现长期下降的趋势。作为全球最大的经济体，美国的经济增速也在整体上呈现下降趋势。欧洲的经济增速虽然也在下降，且短期的经济增长前景并不明朗，但是在2018年6月，欧元集团财长会议认定希腊债务危机结束，所以尽管债务问题仍然存在，欧洲大陆的经济增速在长期来看是可以恢复的。与之相应，全球住房市场呈现“欧强美弱”的格局，即以德国、法国为代表的欧洲大陆住房市场复苏，其中德国的住房价格增速的增长趋势尤为明显，美英两国的住房价格增速则形成下降趋势，其中，美国住房市场尽管仍维持一定的价格增速，但长期来看是走向低迷的。在经济因素之外，政治因素对住房市场的影响在2018～2019年格外显著，移民、脱欧和对他国的政治干涉成为部分国家和地区住房市场出现剧烈起伏的主要诱因。

　　具体来看：

　　全球经济短期放缓，长期乏力。尽管与全球经济的低谷年份相比，其经济增速仍然较高，但是已经远远落后于之前的经济高涨年份。可以认为，十年前的全球金融危机已经改变了全球经济的变动趋势，除非全球经济得以重塑，否则很可能再难以出现全球经济增速极度高涨的的景象。在此背景下，各个经济体之间出现更为激烈的竞争并导致更加明显的分化，包括发达经济体内部的分化与新兴经济体内部的分化。

　　全球住房价格增速继续下降，但是这一下降趋势主要是源于北美、英国、中国香港的住房价格增速下降，其他地区的住房市场则出现回暖趋势。其中，欧洲大陆整体的走势较好，对难民持保留态度或是有较大的人口基数来消化难民的国家和地区更是有着非常好的住房市场走势，并且法国住房市场极大地受益于英国的“脱欧”进程。这表明，2018～2019年的全球住房市场是经济与政治双重因素共同作用的结果，除传统的经济前景等经济因素之外，政治因素的影响力度正日益变强。

　　中国对全球住房市场的影响仍体现在需求端，并集中在少数城市。由于中国高净值人群的海外置业呈现社区聚集和注重教育两个明显的特征，所以中国对全球住房市场的影响不但集中，而且稳定。

　　2019-2020年，预测全球经济仍以低迷为主，回升乏力。各类经济前景的预测指标之间存在差异，目前对全球经济的乐观估计所依据的也仅是经济指标“好于预期”而不是“大幅好转”。我们认为，周期和趋势仍是基本的判据，并且近年来长期趋势的影响效果更为明显。当前，全球经济波动明显减弱，低谷固然不像之前短周期那样明显，回升也不向之前短周期那样显著，并且全球经济增长速度存在长期下降趋势。因此，2019～2020年的全球增速可能会继续低迷且缺乏回升的动力，但是也不会出现剧烈的下降。与之相应，2019～2020年的全球住房市场可能会延续“欧强美弱”的格局。其中，北美与英国的住房市场会延续低迷的趋势，欧洲大陆的住房市场则可能在整体上有更好的走势，亚洲住房市场整体来看将会发展较弱。外来的政治干涉，可能是部分地区住房市场的最大隐忧。中国对全球住房市场的影响仍然主要体现在示范效应和海外置业两方面，但是范围会更分散并且力度也趋弱。

　　（《中国住房发展报告（2019-2020）》课题组郭宏宇）