经济日报-中国经济网北京11月22日讯（记者 马常艳）21日，恒大研究院发布题为《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》的报告（以下简称“报告”）。恒大研究院首席经济学家任泽平等在文中指出，从城镇人均住房使用面积看，当前美国67平方米，德国、法国均超过38平方米，日本33平方米，韩国28平方米，而中国按使用面积算人均仅23平方米。

　　报告认为，改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步。据恒大研究院测算，1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米，城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03。

　　报告分析称，一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比尚低于1.1，表明并不存在过剩问题。

　　报告认为，房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群规模在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

　　一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿。

　　二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。

　　三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。